Tout ce qu’il faut savoir sur la loi Jeanbrun 2026

Lancé en février 2026 pour répondre à la forte demande locative en France, le dispositif Jeanbrun (du plan Relance logement) est une source de curiosité majeure parmi les investisseurs. Particulièrement plébiscité pour ses avantages fiscaux, il donne naissance au nouveau statut de bailleur privé.

Est-ce que le statut de bailleur privé est plus intéressant que le Pinel ? Est-il vraiment un moyen efficace de défiscaliser ? Est-il rentable ? Réponse ci-dessous !

Pinel vs Jeanbrun : quelles différences ?

Le nouveau statut de bailleur privé offre des avantages fiscaux très intéressants pour l’investissement immobilier. Si la loi Pinel donnait droit à une réduction d’impôt, le statut de bailleur privé permet une déduction d’impôt via un amortissement.

Ce dernier a pour objectif de soutenir concrètement l’investissement locatif, qu’il s’agisse de primo investisseurs, de particuliers expérimentés cherchant à se constituer un patrimoine (ou des revenus diversifiés) ou des SCI.

Les investisseurs peuvent bénéficier d’un amortissement annuel de 3,5 % à 5,5 % par an sur 80 % de la valeur du bien dans le collectif neuf.

De plus, le dispositif Pinel (qui n’est plus disponible) était applicable à moins de personnes : limité à certaines zones en France, aux logements neufs et à un plafond annuel plus bas.

Les conditions du dispositif Jeanbrun

Vous l’avez compris : le statut de bailleur privé est très intéressant ! Mais quels sont les biens éligibles ? Quels sont les conditions ? Il y a-t-il des limites ?

Bonne nouvelle : ce dispositif s’applique sur tout le territoire français (dont les territoires d’outre-mer). Cependant, il ne concerne que les logements en immeuble collectif de type :

• Logements neufs
• Logements anciens avec des travaux importants (au minimum 30 % de la valeur du bien)
• Logements réhabilités aux normes énergétiques actuelles (DPE minimal requis)

Les maisons individuelles et les logements qui ne sont pas aux normes énergétiques ne sont donc pas éligibles au dispositif Jeanbrun.

De plus, d’autres conditions doivent être respectées :

• Location en nu (non meublé)
• Mise en location dans les 12 mois qui suivent son acquisition/achèvement
• Location en tant que résidence principale du locataire
• Location pour une durée de 9 ans minimum
• Ne pas louer à une personne de son foyer fiscal ou à un proche du 2^e degré
• Le loyer mensuel charges non comprises ne peut pas dépasser certains plafonds, selon les catégories « intermédiaire », « social » et « très social »
• Déclaration annuelle du respect des conditions

Pour vérifier votre éligibilité, nous vous invitons à utiliser le questionnaire en ligne du gouvernement : https://loi-jeanbrun-gouv.com/eligibilite

Avantages pour le locatif

Amortissement fiscal

Le statut de bailleur privé ouvre droit à un amortissement fiscal qui permet aux bailleurs de déduire annuellement de leurs revenus fonciers une fraction de la valeur du bien.

💡 L’amortissement fiscal est une réduction du montant des revenus sur lesquels vous êtes imposé. Il agit ainsi sur votre base imposable.

Par exemple, si vous achetez un logement neuf à 200 000 € et que vous proposez un loyer social, votre calcul sera :

• Taux d’amortissement applicable : 4,5 %
• Amortissement annuel : 200 000 x 4,5 % = 9 000

Si vous vous situez dans la tranche d’imposition à 30 % cela représente une économie de 2 700 € par an (9 000 x 30 %, hors prélèvements sociaux), ou 24 300 € à la fin des 9 années obligatoires.

Votre taux d’amortissement varie en fonction du type de bien (neuf ou rénovation) et du niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social).

Type de loyer	Neuf	Rénovation
Intermédiaire	3,5 %	3 %
Social	4,5 %	3,5 %
Très social	5,5 %	4 %

À savoir : l’amortissement est plafonné à 12 000 € par an et par logement. Ainsi, si votre calcul théorique excède 12 000 €, celui-ci sera automatiquement plafonné.

Meilleur déficit foncier

💡 Déductible de votre revenu global, le déficit foncier se crée lorsque vos charges déductibles excèdent vos revenus locatifs.

Par rapport au régime classique, la loi Jeanbrun double le plafond du déficit foncier. Bien qu’ils aient tous les 2 une durée de report de 10 ans, Jeanbrun offre un plafond annuel de 21 400 € contre 10 700 € pour le régime de droit commun, dans le cas de travaux de rénovation énergétique.

Déduction totale des chargés de l’investissement locatif

Autre avantage de taille : Jeanbrun permet de déduire à 100 % vos charges liées à l’investissement locatif. Parmi elles, on retrouve notamment :

• Taxe foncière
• Honoraires du notaire et du comptable
• Frais de réparation et d’entretien
• Charges de copropriété (hors part du locataire)
• Intérêts d’emprunt et assurance emprunteur
• Frais de gestion locative

🚨 À savoir : il n’est pas possible de cumuler le dispositif Jeanbrun avec d’autres avantages fiscaux sur le même bien. Cependant, vous pouvez posséder plusieurs logements bénéficiant du dispositif Jeanbrun.

❌ En cas de non-respect des conditions (ex : engagement de location de 9 ans), les avantages fiscaux obtenus seront remis en cause et les amortissements déduits majorés devront être remboursés avec des majorations d’intérêts de retard (sauf cas de force majeur : licenciement, décès, etc.).

🔎 Il est possible de bénéficier de la loi Jeanbrun pour un bien immobilier que vous possédez déjà. Dans ce cas, il est nécessaire d’engager des travaux significatifs représentant au minimum 30% du prix d’acquisition (et de respecter les autres conditions d’éligibilité).

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