Le statut du bailleur privé

Un nouveau dispositif fiscal pour relancer le marché du logement neuf et développer l’offre locative en France. Ce statut du bailleur privé est applicable aux acquisitions entre 2026 et 2028.

Qui peut en bénéficier ?

Personnes physiques : tous les particuliers peuvent accéder au dispositif pour leurs investissements locatifs.
Sociétés non IS : les sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés comme les SCI à l’IR, sont éligibles.

À noter : les achats en démembrement ne sont pas admis, sauf en cas de décès d’un époux avec reprise par le conjoint suivant.

Logements éligibles

Les logements situés en France dans un bâtiment collectif avec plus de deux logements superposés sont éligibles.

Acquis neufs ou en VEFA
Rénovés à neuf
Travaux de réhabilitation lourde

Période d’application

Publication : parution de la Loi de Finances 2026.

Acquisition : période d’acquisition de 2026 à 2028.

Clôture : date limite du 31 décembre 2028.

À savoir : c’est l’acte de vente notarié qui fait foi, indépendamment de la date de signature d’un avant-contrat ou d’un contrat de réservation.

Taux et plafonds selon le type de location

Neuf/VEFA : 3,5 % en intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social.

Rénovation : 3 % en intermédiaire, 3,5 % en social et 4 % en très social.

Plafond/an : 8 000 € en intermédiaire, 10 000 € en social et 12 000 € en très social.

Plus le logement est accessible socialement, plus le taux d’amortissement et le plafond de déduction sont élevés.

Dispositifs non cumulables

Réductions d’impôts : non cumulable avec Pinel, Denormandie, Girardin, Malraux ou MH pour les travaux de rénovation.
Régime Micro Foncier : incompatible avec le régime micro foncier pour le neuf comme pour la rénovation.
Logement social Outre-mer : exclusion de la réduction d’impôt pour le logement social en Outre-mer sur les travaux neufs.

Avantages fiscaux complémentaires

Imputation du déficit foncier : le déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €. Pour les dépenses de rénovation énergétique, ce plafond est doublé à 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2027.
Plus-value immobilière : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul, avec abattement progressif selon la durée de détention.

Conditions d’engagement

01. Option fiscale : déclaration lors de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si postérieure.

02. Engagement de location : location nue à usage de résidence principale pendant 9 ans minimum, avec conservation des parts en cas de SCI.

03. Respect des plafonds : application des plafonds de ressources et de loyers selon le type de location choisi.

04. Mise en location : location effective et continue dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition.

05. Restrictions familiales : interdiction de louer à un membre du foyer fiscal ou à un parent jusqu’au 2e degré inclus.

Points clés à retenir

Flexibilité

Pas de limite au nombre d’acquisitions ni d’encadrement du délai de réalisation des travaux.

Performance énergétique

Pas de condition autre que celle exigée lors du dépôt de la demande de permis de construire.

Couverture nationale

Applicable sur l’ensemble du territoire français avec zonage ABC pour l’intermédiaire.

Stock existant

Le dispositif s’applique aux logements neufs en stock comme aux futures commercialisations.

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