Acheter un appartement en BRS : devenez propriétaire de manière plus accessible

Vous souhaitez devenir propriétaire dans un cadre privilégié sans dépasser votre budget ? Acheter un appartement en BRS peut constituer une option particulièrement attractive. Mis au point pour faciliter l’accession à la propriété, notamment dans les zones tendues, ce programme permet au futur propriétaire d’acheter un logement neuf à un prix nettement inférieur au marché. Toutefois, certaines conditions devront être respectées pour pouvoir y être éligible. Faisons le point dans cet article.

Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif innovant, à mi-chemin entre la location et l’achat classique. Son objectif est de rendre accessible la propriété pour les ménages aux revenus modestes, en particulier dans les régions où les prix de l’immobilier ont fortement augmenté au cours de ces dernières années.

Créé en 2017 dans le prolongement de la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), le BRS connaît une progression rapide. En 2024, on comptait déjà 3 500 logements livrés avec la possibilité d’en bénéficier. En 2025, la dynamique s’accélère : plus de 21 000 logements en projets de BRS sont actuellement en construction.

Le principe du BRS repose sur une dissociation entre le foncier et le bâti :

• Le terrain (foncier) est cédé à un Organisme Foncier Solidaire (OFS) ;
• Le logement (bâti) devient la propriété de l’acquéreur.

L’acquéreur devient donc propriétaire des murs, mais pas du terrain sur lequel le logement a été construit. En échange, il verse une redevance mensuelle modérée à l’OFS (généralement entre 1 et 4 €/m²) en contrepartie de l’occupation du foncier. Ce contrat entre l’acquéreur et l’OFS est régi par un bail longue durée, conclu pour une durée de 18 à 99 ans, et reconductible.

Notons qu’acheter un appartement en BRS n’est possible que pour les logements neufs, notamment les programmes vendus en VEFA, et se déploie principalement dans les zones tendues (grandes agglomérations, littoraux attractifs, bassins d’emploi dynamiques).

L’Organisme Foncier Solidaire : le garant du BRS

L’OFS constitue l’acteur central du BRS. Il s’agit d’un organisme à but non lucratif (ou à lucrativité limitée), agréé par l’État et contrôlé par le préfet de région.

Sa mission principale consiste à acquérir et gérer le foncier sur le long terme afin de garantir des prix d’achats abordables de manière durable. La redevance payée par les propriétaires des logements permet de financier l’acquisition de nouveaux terrains pour de futures opérations foncières solidaires. Il a également pour rôle :

• D’encadrer l’accession au BRS en vérifiant l’éligibilité des ménages candidats ;
• De contrôler la revente des logements concernés qui ne peuvent être cédés que sous les mêmes conditions.

Qui peut acheter en BRS ?

Pour pouvoir acheter un appartement en BRS, trois conditions doivent être réunies :

• Se situer au-dessous du plafond de ressource prévu par le dispositif. Ce plafond varie selon la composition du foyer, et selon les régions. L’OFS se base sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2 pour déterminer l’éligibilité du ménage.
• Le futur propriétaire doit s’engager à occuper le logement en résidence principale.
• En contrepartie de l’occupation du foncier, l’acquéreur doit verser la redevance mensuelle à l’OFS.

Ce dispositif n’est donc pas compatible avec un projet d’investissement locatif, bien qu’il soit possible de le louer, sous des conditions toutefois assez strictes. De même, il n’est pas possible d’acheter un appartement en BRS pour en faire une résidence secondaire, la vocation de celui-ci étant d’être occupé à l’année par l’acquéreur.

De même, étant donné que la revente est encadrée par l’OFS, le prix de revente ne peut être fixé librement. Il sera plafonné au prix d’acquisition et majoré d’un indice défini par l’OFS, afin de préserver son accessibilité pour les futurs ménages.

Enfin, il est important de préciser que la signature du BRS n’est pas réservée aux particuliers. L’OFS peut conclure ce type de contrat avec des opérateurs habilités à vendre ou louer des biens (tels que les bailleurs HLM), ou encore des promoteurs qui s’engagent à vendre les biens construits à des ménages éligibles.

Quels sont les avantages d’acheter un appartement en BRS ?

Bien qu’accessible sous conditions, le BRS offre de nombreux avantages qui en font une solution particulièrement attractive pour les ménages souhaitant devenir propriétaires dans des secteurs où les prix de l’immobilier sont trop élevés pour une acquisition classique.

Une acquisition moins onéreuse qu’un achat classique

C’est l’un des principaux atouts du BRS : il offre la possibilité d’acquérir un logement 15 à 40 % moins cher que sur le marché classique. Cette baisse significative s’explique par la dissociation du foncier et du bâti : puisque l’acquéreur n’achète que le logement et non le terrain, le prix global de l’opération est nettement diminué.

Du fait de ce mécanisme, les propriétaires d’un bien acheté en BRS peuvent également bénéficier d’un abattement sur la taxe foncière, allant de 30 % à 100 % selon les communes.

Un cadre sécurisant et durable

Bien que son accession soit conditionnée à la signature d’un bail, le nouveau propriétaire est protégé par un bail longue durée, pouvant aller jusqu’à 99 ans et renouvelable. Cette durée exceptionnelle offre une réelle stabilité, comparable à celle d’un achat classique.

La possibilité de profiter des avantages du neuf

Les logements vendus en BRS sont exclusivement des biens neufs ou vendus en VEFA. L’acheteur bénéficie alors de nombreux atouts propres au neuf :

• Une TVA à 5,5 % au lieu de 10 % ;
• Des frais de notaires réduits ;
• Un logement de qualité, disposant d’une excellente performance énergétique, et conforme aux dernières normes ;
• Des garanties constructeur offrant une véritable tranquillité d’esprit ;
• La possibilité de demander un prêt à taux zéro, pour faciliter encore davantage l’acquisition.

Une revente ou une transmission encadrée et sécurisée

Le fait d’acheter un appartement en BRS n’oblige en rien l’acquéreur à conserver ce bien toute sa vie. Au contraire, s’il souhaite revendre, cette opération sera facilitée par l’OFS qui garantit le rachat du bien au bout d’un an, ce qui en fait un placement tout à fait sécurisé.

De même, le logement peut être transmis en donation ou en héritage. Les successeurs devront toutefois respecter les mêmes conditions d’éligibilité que l’acquéreur initial.

La résidence AIA à Hendaye : un BRS proposé au Pays basque

SOBRIM-HARANAM est habilité à proposer des logements en BRS au Pays basque, notamment à Hendaye, au cœur de la nouvelle résidence AIA.

Conçue comme un véritable lieu de vie à part entière, la résidence AIA propose un cadre verdoyant et apaisant, pensé pour tous les parcours de vie. Son parc arboré, ponctué de lieux de rencontre et de chemins piétonniers favorise le bien-être et les échanges entre les habitants.

Les appartements proposés en BRS, allant du 2 au 5 pièces, offrent de belles surfaces, une luminosité généreuse et une conception durable, le tout dans un cadre privilégié, entre océan et montagnes.

Vous souhaitez devenir propriétaire à Hendaye et acheter un appartement en BRS ? SOBRIM-HARANAM vous accompagne dans toutes les étapes de votre projet immobilier. Notre équipe est à votre disposition pour vous guider et répondre à toutes vos questions.